ঢাকায় বসবাসের খরচ বাড়ছে। তারপরও আগের চেয়ে দ্রুত গতিতে বৃদ্ধি পাচ্ছে ঢাকার রাজধানী। এই প্রবৃদ্ধির প্রভাব বেশ কিছুদিন ধরেই রিয়েল এস্টেট খাতে পড়ছে। 2024 বাংলাদেশের প্রপার্টি বাজারের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ বছর। জাতীয় নির্বাচনের পাশাপাশি আরও অনেক বিষয় বাজারের গতিপথ নির্ধারণ করবে। এই আর্টিকেলটি সেসকল ডিটেইল নিয়ে আলোচনা করবে যাতে সম্ভাব্য ক্রেতারা সঠিক সিদ্ধান্ত নিতে পারেন।

প্রাথমিক রিয়েল এস্টেট মার্কেট

প্রাথমিক রিয়েল এস্টেট নতুন নির্মিত বা নির্মাণাধীন প্রপার্টি নিয়ে গঠিত। এই সকল প্রপার্টিগুলো সরাসরি ডেভেলপার বা নির্মাণ কোম্পানি থেকে কেনা হয়। প্রাথমিক রিয়েল এস্টেট বাজারে বিভিন্ন ধরনের প্রপার্টি পাওয়া যায়। ঢাকার জনপ্রিয় লোকেশনে বিলাসবহুল, ডুপ্লেক্স বা স্টুডিও অ্যাপার্টমেন্ট ব্যাপকভাবে পাওয়া যায়। এই অ্যাপার্টমেন্টগুলো আপনার পছন্দ অনুযায়ী ডিজাইন করতে পারবেন। তবে, এই বাজারটি চাহিদার সাথে উল্লেখযোগ্যভাবে সংযুক্ত। পর্যায়ক্রমে চাহিদা এবং জমির সরবরাহ হ্রাসের ফলে ঢাকায় একেবারে নতুন ফ্ল্যাটের দাম ক্রমসই বাড়ছে। উপরন্তু, বিশ্বব্যাপী নির্মাণ সামগ্রীর মূল্যবৃদ্ধি হওয়ায় নির্মাণ খাতেও প্রভাব ফেলছে, যা শেষ পর্যন্ত প্রপার্টির দামের উপর প্রভাব ফেলতে পারে। এই কারণে, প্রাথমিক রিয়েল এস্টেট মার্কেটের জন্য আজকাল একটি বড় বাজেটের প্রয়োজন।

সেকেন্ডারি রিয়েল এস্টেট মার্কেট

সেকেন্ডারি রিয়েল এস্টেট মার্কেট হল রিসেল বা বিদ্যমান প্রপার্টি মার্কেট। প্রাথমিক রিয়েল এস্টেট বাজারের বিপরীতে, সেকেন্ডারি মার্কেট সাধারণত ডেভেলপার বা নির্মাতারা জড়িত থাকে না। এই চুক্তিতে পৃথক বাড়ির মালিক, বিনিয়োগকারী বা সত্তা জড়িত থাকেন, যারা ইতিমধ্যেই একজন ডেভেলপারের কাছ থেকে সম্পত্তি কিনেছেন। যাইহোক, প্রপার্টির অবস্থা বয়স এবং রক্ষণাবেক্ষণের উপর ভিত্তি করে ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হতে পারে। কিছু সম্পত্তির সংস্কার এবং পুনঃউন্নয়ন এটিকে একদম নতুনের মতো করে তুলতে পারে। এই কারণে, সেকেন্ডারি প্রপার্টিগুলো বাজেট-বান্ধব এবং ঢাকার প্রাইম লোকেশনে একটি অ্যাপার্টমেন্টের মালিক হওয়ার সুযোগ প্রদান করে।

সামগ্রিক রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থা

সাম্প্রতিক রাজনৈতিক আন্দোলন এবং ২০২৪ সালের জাতীয় নির্বাচন বিবেচনা করে, এটি স্পষ্ট ছিল যে ক্রেতারা সম্পত্তি কিনতে দ্বিধা করবেন। এটা মূলত নির্বাচনকালীন অনিশ্চয়তার কারণে। 2023 সালে প্রপার্টি ক্রয়ের হার বছরের শেষের দিকে ধীর হয়ে যায় এবং নির্বাচন পর্যন্ত এটি থাকবে। তবে নির্বাচনের পর সার্বিক পরিস্থিতি স্থিতিশীল হলে ঢাকায় নতুন ও ব্যবহৃত অ্যাপার্টমেন্টে কেনাকাটা বাড়বে। এই মার্কেটের মধ্যে সেকেন্ডারি প্রপার্টিগুলো সর্বাধিক গ্রাহকদের আকর্ষণ করবে বলে ধারণা করা হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট সেক্টর নির্ভর করে এমন কিছু গুরুত্বপূর্ণ বিষয় রয়েছে। বাংলাদেশের বর্তমান রিয়েল এস্টেট বাজার বিশ্লেষণ করার জন্য, আমাদের বাজার এবং শ্রোতাদের প্রভাবিত করে এমন অপরিহার্য বিষয়গুলো বিবেচনা করতে হবে।

সরবরাহ এবং চাহিদা

সরবরাহ এবং চাহিদার গতিশীলতা হল রিয়েল এস্টেটের বাজার পরিবর্তনের পিছনে প্রাথমিক শক্তি। এই পরিবর্তনগুলোর কারণে প্রপার্টির মূল্য, নির্মাণ কার্যকলাপ এবং সামগ্রিক বাজারের অবস্থার মতো গুরুত্বপূর্ণ জিনিসগুলো প্রভাবিত হয়। ২০২২ সালের তথ্য অনুযায়ী, বাংলাদেশে বার্ষিক প্রাথমিক বা একেবারে নতুন আবাসনের চাহিদা ৬০ লাখ ইউনিট। এই চাহিদার পরিপ্রেক্ষিতে মাত্র ৩১ হাজার ৫০০ ইউনিট সরবরাহ করা হয়। একেবারে নতুন প্রপার্টির জন্য এই উচ্চ চাহিদা কিন্তু কম সরবরাহ প্রাথমিক প্রপার্টির সামগ্রিক মূল্যকে প্রভাবিত করেছে।

অন্যদিকে, সেকেন্ডারি প্রপার্টির বাজার প্রাথমিক বাজারের তুলনায় অনেক বড়। এটি বাংলাদেশের রিয়েল এস্টেট বাজারের ক্রমবর্ধমান চাহিদা মেটাতে পারে। এছাড়াও, এই মার্কেটে বিভিন্ন এলাকায় বিভিন্ন ধরণের বাসা পাওয়া যায়, যা বিভিন্ন চাহিদা অনুসারে যুক্তিসঙ্গত মূল্য দেয়। যুক্তিসঙ্গত মূল্যে প্রপার্টি কিনতে পারা বাংলাদেশে সেকেন্ডারি প্রপার্টি মার্কেটের জনপ্রিয়তা বাড়িয়েছে।

অর্থনৈতিক অবস্থা

অর্থনীতি গভিরভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারের সাথে যুক্ত। অর্থনৈতিক সূচক যেমন জিডিপি, কর্মসংস্থান, উত্পাদন, এবং উপকরণের দাম প্রপার্টির মূল্য নির্ধারণের উপর সরাসরি প্রভাব ফেলে। পূর্বে, কোভিড বিশ্বের প্রায় প্রতিটি দেশের জন্য অর্থনৈতিক অবস্থাকে আরও খারাপ করেছে। অবশেষে মহামারীর আঘাত থেকে কিছুটা পুনরুদ্ধার করার পরে, রাশিয়া এবং ইউক্রেনের মধ্যে যুদ্ধ আবার নির্মাণ সামগ্রীর দাম বাড়িয়েছে। উপকরণের এই মূল্যবৃদ্ধির কারণে ভবন নির্মাণের দাম বেড়েছে প্রতি বর্গফুটে প্রায় ৫০০ টাকা। এটি একটি স্পষ্ট ইঙ্গিত যে 2024 সালে, নতুন নির্মিত আবাসিক এবং বাণিজ্যিক প্রপার্টির সামগ্রিক নির্মাণ খরচ কভার করার জন্য দাম বেশি হবে। এই ক্ষেত্রে, একটি প্রপার্টি কেনার পরিকল্পনা করা ব্যক্তিদের সেকেন্ডারি প্রপার্টি সম্পর্কে চিন্তা করতে হবে। যেহেতু সেকেন্ডারি প্রপারটিগুলো মূল্য বৃদ্ধির আগেই তৈরি করা হয়েছিল, তাই তারা কম দাম এবং একটি ভাল লোকেশনও অফার করে৷

সরকারী নীতি

২০২৩-২৪ অর্থবছরে, সরকার প্রপার্টি ক্রয়ের জন্য নিবন্ধন খরচ পরিবর্তন করেছে। পূর্বে, ক্রেতাদের রেজিস্ট্রেশন খরচের জন্য প্রপার্টির মূল্যের 15% দিতে হত। তবে, নতুন অর্থবছরের সাথে নিবন্ধন ব্যয় বেড়েছে 19%। এর অর্থ ঢাকায় নতুন অ্যাপার্টমেন্ট যত বেশি ব্যয়বহুল, ক্রেতা তত বেশি সম্পত্তি নিবন্ধনের জন্য অর্থ প্রদান করবে। ধরা যাক আপনি ২ কোটি টাকা দামের একটি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে চান। সেক্ষেত্রে প্রপার্টি নিবন্ধন করতে আপনাকে অতিরিক্ত ৩৮ লক্ষ টাকা দিতে হবে। শুধুমাত্র রেজিস্ট্রেশনের এই খরচ বৃদ্ধির জন্য একটি নতুন প্রপার্টি ক্রয় করতে চাওয়া লোকেদের জন্য প্রচুর অর্থ ব্যয় করতে হবে। নির্মাণের বর্ধিত ব্যয়ের পাশাপাশি, নিবন্ধন খরচের সাথে তাদের বাজেট সারিবদ্ধ করার জন্য অনেকেই সেকেন্ডারি প্রপার্টি কেনা যৌক্তিক মনে করছেন। আগামী অর্থবছর এবং এই সম্পর্কিত খরচ হ্রাস পর্যন্ত, সেকেন্ডারি প্রপার্টির চাহিদা বাড়তে থাকবে।

জনসংখ্যা

প্রপার্টি মার্কেটের প্রবণতা বোঝার জন্য জনসংখ্যা হল আরেকটি মূল মানদন্ড। নগরায়ন, ক্রয়ক্ষমতা এবং অর্থনীতির মতো বিষয়গুলো রিয়েল এস্টেট মার্কেটকে প্রভাবিত করছে। ঢাকার জনসংখ্যা বৃদ্ধি অব্যাহত থাকায় আবাসনের চাহিদা বর্তমানে সর্বকালের সর্বোচ্চ পর্যায়ে রয়েছে। যাইহোক, প্রতিষ্ঠিত এলাকায় একটি নতুন প্রপার্টি কেনার জন্য একজনকে মোটা অঙ্কের অর্থ প্রদান করতে হবে। এই কারণে, অনেকেই ঢাকার বিশিষ্ট এলাকাগুলোতে বিক্রয়ের জন্য একটি ব্যবহৃত অ্যাপার্টমেন্ট বেছে নেয় যাতে এটি সাশ্রয়ী হয় এবং একটি উপযুক্ত আবাসিক পরিবেশ সরবরাহ করে এমন এলাকায় বসবাস করতে পারে। উপরন্তু, এই লোকেশনগুলো প্রয়োজনীয় সুযোগ-সুবিধা এবং সুবিধাজনক পরিবহনও অফার করে।

উপসংহার

ঢাকায় আবাসিক বা বাণিজ্যিক স্থান বিবেচনা করে সম্ভাব্য ক্রেতাদের জন্য নির্বাচনের পরের সময়টি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। সঠিক সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য, ব্যক্তিদের সাবধানে সরবরাহ এবং চাহিদার গতিশীলতা, অর্থনৈতিক অবস্থা, সরকারী নীতি এবং জনসংখ্যার প্রবণতার মতো বিষয়গুলি মূল্যায়ন করা উচিত। ব্র্যান্ড-নিউ বা ব্যবহৃত প্রপার্টি, যেটাই নির্বাচন করা হোক না কেন, উপরের পয়েন্টগুলো মাথায় রাখলে আরও সচেতন এবং কৌশলগত বিনিয়োগ সিদ্ধান্তে অবদান রাখবে।

প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন (FAQ)

নির্বাচনের পর কোন মার্কেট সবচেয়ে বেশি গ্রাহকদের আকৃষ্ট করবে?

নির্বাচনের পরে, নতুন এবং ব্যবহৃত অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয়ের মধ্যে সেকেন্ডারি প্রপার্টি মার্কেট সর্বাধিক গ্রাহকদের আকর্ষণ করবে বলে ধারণা করা হচ্ছে।

কীভাবে বর্ধিত নিবন্ধন খরচ ঢাকার অধিক দামি প্রপার্টির ক্রেতাদের প্রভাবিত করে?

ব্যয়বহুল প্রপার্টির ক্রেতারা উল্লেখযোগ্যভাবে আরো বেশি উচ্চ নিবন্ধন খরচ বহন করবে।

যারা ঢাকায় আবাসিক বা বাণিজ্যিক জায়গা কেনার পরিকল্পনা করছেন তাদের জন্য নির্বাচনের পরের সময়টা কেন গুরুত্বপূর্ণ?

নির্বাচন-পরবর্তী সময়কাল অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ কারণ সামগ্রিক পরিস্থিতি স্থিতিশীল হওয়ার পর রিয়েল এস্টেট বাজারের চাহিদা এবং মূল্যকে প্রভাবিত করে।

কিভাবে বর্ধিত নিবন্ধন খরচ বর্তমান বাজারের পরিস্থিতিতে সেকেন্ডারি প্রপার্টির চাহিদার সাথে সারিবদ্ধ?

নতুন সম্পত্তির জন্য বর্ধিত নিবন্ধন খরচ ক্রেতাদের আরও বাজেট-বান্ধব সেকেন্ডারি প্রপার্টির দিকে নিয়ে যায় যতক্ষণ না সংশ্লিষ্ট খরচ কমে যায়।